2025년 연말정산 완벽 가이드 💸
주택담보대출 이자도 세금으로 돌려받을 수 있습니다. 기준시가 6억 이하, 실거주 1주택자라면 연간 최대 2,000만 원 공제 가능!
이자상환 공제 요건부터 제출서류까지
한눈에 정리✅
“내 집 대출이자, 세금으로 돌려받을 수 있다?”
내 집을 마련하기 위해 장기 주택담보대출을 받는 분들, 많죠.
하지만 매달 꼬박꼬박 내는 이자비용이 만만치 않습니다.
이럴 때 세법상 ‘이자상환액 소득공제’를 활용하면,
그동안 낸 이자 일부를 세금으로 돌려받을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?
오늘은 2025년 기준으로 새롭게 정리된
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 제도를
최신 세법 개정 내용까지 포함해 깔끔하게 정리해 드릴게요.
1️⃣ 제도 개요
이 제도는 근로소득자나 개인사업자가 장기 주택담보대출의 ‘이자’를 상환한 경우,
그 금액만큼 소득공제를 받아 세금 부담을 줄일 수 있도록 한 제도입니다.
즉,
“집 대출이자 낸 만큼 세금을 줄여주는 제도”
라고 생각하시면 됩니다.
단, 원금은 공제 대상이 아니며 ‘이자 부분’만 해당됩니다.
2️⃣ 누가 받을 수 있을까?
| 소득자 유형 | 근로소득자(연말정산 시), 개인사업자(5월 종합소득세 신고 시 직접 신청) |
| 주택 보유 조건 | 무주택자 또는 1주택자(12월 31일 기준 실거주 필수) |
| 주택 기준시가 | 공시가격 6억 원 이하 |
| 대출 요건 | 금융기관·주택도시기금 등에서 취득 목적으로 차입, 10년 이상 상환 |
| 대출 시점 | 주택 등기일 후 3개월 이내 실행된 대출만 인정 |
| 신청자 | 세대주만 가능 (세대원 불가) |
📍 핵심 포인트
- 공시가격이 6억 원을 초과하면 공제 불가
- 분양가·실거래가가 아니라
- 국세청 기준시가(공시가격) 으로 판단
3️⃣ 공제 한도 – 금리와 상환 방식에 따라 달라진다
| 10년 이상 (고정금리 or 비거치 중 하나) | 600만 원 | 기본형 |
| 15년 이상 (일반) | 800만 원 | 장기형 |
| 15년 이상 (고정금리 or 비거치식) | 1,800만 원 | 우대형 |
| 15년 이상 (고정금리 + 비거치식) | 2,000만 원 | 최고한도 💥 |
즉, **고정금리 + 비거치식(원리금 같이 갚는 방식)**일수록 공제한도가 커지고 세금 환급액도 늘어납니다.
4️⃣ 실제 절세 효과 예시
예를 들어,
연간 이자상환액이 1,200만 원이고 한계세율이 26.4%(소득세+지방세)라면,
약 316,000원 세금 환급 효과를 볼 수 있습니다.
세율이 높을수록 공제 효과는 커지기 때문에,
맞벌이 고소득층 근로자나 중소기업 대표 등은 체감 환급액이 더 큽니다.
5️⃣ 꼭 챙겨야 할 서류 🧾
| 이자상환증명서 | 은행 / 홈택스 | 실제 이자 납입 증빙 |
| 주민등록등본 | 정부24 | 세대·거주지 확인 |
| 등기부등본 | 정부24 | 주택가액·소유권 확인 |
⚠️ 홈택스 간소화 서비스에 누락될 수 있으므로,
은행에서 직접 발급받은 이자상환증명서를 첨부하는 것이 안전합니다.
6️⃣ 이런 경우엔 공제 불가⚠️
- 주택 기준시가 6억 원 초과
- 2주택 이상 보유자
- 대출기간 10년 미만
- 임대용 주택 (실거주 요건 위배)
- 주거용 오피스텔 (원칙적으로 제외)
- 청약저축공제와 중복 신청 불가
💬 예를 들어, 공시가격이 10억 원인 아파트는
이 제도의 공제 대상에서 완전히 제외됩니다.
이는 ‘고가주택’으로 간주되어 불인정됩니다.
7️⃣ 대환(갈아타기)한 경우는?
대출을 갈아탔더라도 최초 대출일 기준으로 기간을 계산합니다. 예를 들어,
- 2020년에 10년 만기 대출 → 2023년에 대환
👉 최초 차입일(2020년)을 기준으로 10년 이상이면 인정됩니다.
단,
대환 과정에서 생활자금용으로 일부 사용했다면
그 비율만큼은 공제 대상에서 제외됩니다.
8️⃣ 2025년 개정 핵심 요약
| 주택 기준시가 요건 | 6억 이하 유지 (2024년과 동일) |
| 대출기간 요건 | 10년 이상 유지 |
| 고정금리·비거치 우대 한도 | 유지 (최대 2,000만 원) |
| 대환 인정 기준 | “최초 차입일” 기준으로 명확화 |
| 공시가격 확인 절차 | 정부24 → 부동산공시가격알리미에서 통합 조회 가능 |
2025년 세법개정안에서는
공제 한도와 구조는 그대로 유지,
다만 대환 기준이 좀 더 명확히 규정되었습니다.
9️⃣ 정리하자면
✅ 공시가격 6억 이하
✅ 실거주 1주택자
✅ 10년 이상 주담대
이면,
이자 상환액만큼 세금을 돌려받을 수 있습니다.
반대로
❌ 공시가격 6억 초과
❌ 임대용·2주택자
❌ 대출기간 10년 미만
이면,
아무리 대출이 많아도 공제 대상이 아닙니다.
📚 공식 참고자료
- 국세청 홈택스 – 연말정산 소득공제 안내
- 소득세법 제52조, 시행령 제112조의2
- 기획재정부 「2025년 세법개정안 해설집」 (2025.1 시행)
- 국세청 「2025 근로자를 위한 연말정산 도움말」
💬 마무리
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는
“집을 사고 장기 대출로 갚는 사람에게 세금 인센티브를 주는 제도”입니다.
다만, 공시가격 6억 초과 주택은 혜택이 없기 때문에
주택 구매 전부터 세금 전략을 함께 고려하는 습관이 필요합니다.
2025년에도 세법 구조는 크게 바뀌지 않았지만,
이자 부담이 커지는 시기인 만큼
‘이자 공제 + 절세 효과’를 함께 챙기는 것이 현명한 부동산 전략이 될 거예요.
💰 몰라서 못 받은 세금환급
당신도 최대 2,000만 원 돌려받을 수 있습니다!
